가을 저녁 햇빛이 비치는 골목에 서 있는 3층 붉은 벽돌 빌라 건물 외관

전세사기 최소보장 1/3, 새로 주는 돈이 아닙니다

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11월 13일부터 전세사기 최소보장제가 시행됩니다.
‘보증금 3분의 1 보장’이라는 표현만 보면 보증금의 3분의 1을 새로 받는 제도로 읽히기 쉽습니다.
그런데 법 조문을 읽어 보면 지급 방식이 다릅니다.

먼저 답부터 밝힙니다.
국가가 채워 주는 돈은 보증금의 3분의 1이 아니라, 이미 돌려받은 돈이 3분의 1에 모자랄 때 그 모자란 만큼입니다.
이미 3분의 1 이상을 돌려받았다면 최소지원금은 없고, 직접 매수나 선지급 수령 같은 사유가 있으면 신청 자체가 막힙니다.

이어서 계산식, 보증금 1억 2천만 원을 가정한 직접 계산표, 신청이 막히는 경우, 신청 시기와 서류를 차례로 다룹니다.
국토교통부 보도자료, 전세사기피해자법 개정문, 시행규칙 신청서 서식을 직접 읽었고 계산표는 제가 계산했습니다.
LH의 접수 시작일과 창구는 공식 자료에서 확인하지 못했습니다.

📅 2026년 10월 30일 확인한 국토교통부 보도자료(10월 6일), 전세사기피해자법 개정문(법률 제21634호), 시행규칙 별지 제16호 서식 기준입니다.

1️⃣ 11월 13일부터 국가가 보증금의 3분의 1을 주는 것입니까?

아닙니다. 법이 보장하는 것은 보증금의 3분의 1이라는 바닥선이고, 국가는 그 바닥에 모자란 만큼만 채웁니다.
법은 이 3분의 1을 ‘최소보장금’, 모자란 금액을 ‘최소지원금’이라고 부릅니다.
경·공매 배당이나 대항력으로 받은 돈, 임대인 등에게서 변제받은 돈, 법에 따른 지원액을 모두 합쳐도 최소보장금에 못 미칠 때만 신청할 수 있습니다.

전세사기피해자법 개정은 2026년 5월 12일 공포됐습니다.
최소지원금 조항(제25조의9부터 제25조의12까지)은 공포 6개월 뒤인 11월 13일부터 시행되며, 10월 30일 기준으로 14일 남았습니다.
국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 산정 기준을 담은 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔습니다.
지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다.

대상은 법에서 ‘최소보장피해자’라고 부르는 사람입니다.
전세사기피해자와 법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인이 여기에 들어가고, 대한민국 국적이 아닌 사람은 제외한다고 적혀 있습니다.
시행 전에 이미 피해자로 결정된 사람도 대상이며, 지원 신청기간은 11월 13일부터 새로 세기 시작합니다.

선지급금은 갈래가 다릅니다.
적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자, 곧 신탁사기나 무권계약 피해자가 경매·공매가 끝나기 전에 최소보장금을 먼저 받는 제도입니다.
계산표는 일반적인 최소지원금을 기준으로 했고, 선지급금은 세 번째 소제목에서 따로 짚겠습니다.

2️⃣ 내 최소지원금은 어떻게 계산합니까?

최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회복한 금액을 뺀 값이며, 뺀 결과가 남지 않으면 지급 대상이 아닙니다.
식으로 쓰면 ‘보증금 × 1/3 − (대항력·우선변제권으로 받은 금액 + 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 + 법에 따른 지원액)’입니다.
보도자료는 마지막 항목의 예로 경매차익과 임대료 지원액을 들었습니다.

경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 생기는 차액, 곧 감정가에서 낙찰가를 뺀 금액입니다.
신청서 서식은 경매·공매에서 배당 또는 배분을 받은 금액과 임대인 등에게서 반환받은 일체의 금액을 따로 적게 했습니다.
임차보증금반환소송 등으로 변제받은 돈도 포함하라고 작성 방법에 적혀 있습니다.

국토교통부가 든 예시는 보증금 1억 5천만 원, 경매 배당 2천만 원, 경매차익 1천만 원입니다.
최소보장금은 5천만 원이고 이미 회복한 3천만 원을 빼면 최소지원금은 2천만 원, 최종 회복액은 5천만 원이 됩니다.

이 글에서는 보증금을 1억 2천만 원으로 바꿔 네 가지 경우를 직접 계산했습니다.
최소보장금은 1억 2천만 원의 3분의 1인 4,000만 원입니다.

보증금 1억 2천만 원을 가정해 이미 회복한 금액별로 최소보장금 4,000만 원과 최소지원금, 회복 합계를 비교한 표
AI로 생성한 설명용 이미지입니다. 보증금 1억 2천만 원을 가정해 이미 회복한 금액별 최소지원금을 직접 계산한 표입니다.

표에서 볼 점은 두 가지입니다.
첫째, 이미 회복한 돈이 적을수록 지원은 커지지만 회복 합계는 4,000만 원으로 맞춰집니다.
둘째, 3,900만 원을 회복했다면 지원은 100만 원뿐이고, 5,000만 원을 회복했다면 0원입니다.

제도가 보장하는 것은 3분의 1까지이므로 나머지 8,000만 원은 이 제도의 보장 범위가 아닙니다.
또 어떤 금액이 회복액에 들어가는지는 개별 사건의 배당표와 LH 심사로 정해지므로, 표는 계산 원리를 보여 주는 가상 예시일 뿐입니다.

3️⃣ 어떤 경우에 신청이 막히고, 무엇을 포기해야 합니까?

법 제25조의9 제2항은 세 가지 경우에 최소지원금을 신청할 수 없다고 정했습니다.

  • 본인의 전세사기피해주택이나 신탁사기피해주택을 직접 매수한 경우
  • 주택임대차보호법의 우선변제권 행사를 소홀히 해서 경매의 배당요구나 공매의 배분요구를 하지 않은 경우
  • 선지급금을 전부 또는 일부 이미 받은 경우

둘째 사유에는 적용 시점이 따로 있습니다.
부칙 제5조는 이 제한을 법 시행 이후 처음 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용한다고 정했습니다.
그 이전에 시작된 절차에는 이 사유가 적용되지 않는 것으로 읽히지만, 개별 사건에 어떻게 적용되는지는 확인하지 못했습니다.

신청이 막히지는 않아도 포기해야 하는 것이 있습니다.
최소지원금을 받으면 법 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없고, 선지급금을 받은 경우에도 같습니다.
법은 이 조문들에 따른 지원액도 이미 회복한 금액에 합산한다고 정했으므로, 어느 쪽이 유리한지는 금액을 놓고 따져 봐야 합니다.

받은 뒤에도 의무가 남습니다.
최소지원금을 받은 뒤 보증금을 일부라도 회수하거나 변제받으면 지체 없이 신고하고 정해진 기간 안에 반납해야 합니다.
신고하지 않거나 거짓으로 신고하거나 반납하지 않으면 3,000만 원 이하의 과태료 대상이며, 반납하지 않은 돈은 국세 강제징수의 예에 따라 징수할 수 있습니다.
받은 돈과 받을 권리는 양도하거나 담보로 제공할 수 없고 압류할 수도 없습니다.

선지급금을 받는 사람에게는 조건이 하나 더 붙습니다.
선지급금은 최소보장금에서 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액을 뺀 만큼 산정하고, 이후 추가로 회수된 금액을 고려해 정산합니다.
정산이 끝날 때까지는 주택임대차보호법상 대항력을 유지해야 하며, 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 반납하게 할 수 있습니다.
국토교통부 예시는 보증금 1억 5천만 원에 임대료 지원액 1천만 원이면 선지급금이 4천만 원입니다.

4️⃣ 언제, 어디에, 무엇을 들고 신청합니까?

신청은 LH에 하고, 시기는 경매나 공매가 어디까지 진행됐는지에 따라 갈립니다.
최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청할 수 있습니다.
선지급금은 LH의 피해주택 매입이 끝나기 전, 또는 처분이 끝나기 전까지 신청합니다.
그래서 최소지원금은 시행일이 됐다고 모두가 바로 신청하는 제도가 아니라, 해당 절차가 끝난 사람부터 신청하는 구조입니다.

시행규칙 별지 제16호 서식을 보면 신청서에 신청인과 대리인, 피해주택 소재지, 임차보증금, 이미 받은 금액 두 가지, 피해자 유형, 신청 구분, 본인 명의 입금 계좌를 적습니다.
수수료는 없습니다.
첨부서류는 다음과 같습니다.

  • 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택의 등기사항전부증명서
  • 신탁사기 피해자는 신탁원부
  • 경매·공매가 끝났다면 배당표 또는 배분계산서
  • 임대인 등에게서 보증금을 변제받은 적이 있다면 관련 서류
  • 대리인이 신청하면 별지 제3호서식 위임장

질병이나 해외체류처럼 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임할 수 있습니다.
LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 결정해 통지합니다.
서류 누락 같은 부득이한 사유가 있으면 30일 이내에서 한 차례 연장할 수 있으므로 길게는 120일이 걸릴 수 있습니다.
지급 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 합니다.

결정문 확인, 신청이 막히는 경우 확인, 신청 시기 확인, LH 신청서 제출 순서로 정리한 4단계 도식
AI로 생성한 설명용 이미지입니다. 시행규칙 서식과 법 조문을 바탕으로 신청 전 확인 순서를 4단계로 정리했습니다.

10월 30일 현재 LH의 접수 시작일과 접수 창구는 공식 자료에서 확인하지 못했습니다.
국토교통부는 보도자료에서 관련 시스템 구축과 피해자 안내를 준비하겠다고만 밝혔습니다.
결정문이 아직 없다면 최소지원금에 앞서 전세사기피해자 결정부터 받아야 하며, 그 신청은 전세사기피해자 지원관리시스템 온라인 접수와 17개 광역 센터에서 받는다고 안내돼 있습니다.

💡 꿀팁 포인트
① 내 보증금의 3분의 1을 먼저 계산하고, 배당표의 배당액과 이미 받은 변제액을 더해 비교합니다.
② 경매나 공매에서 배당요구(배분요구)를 했는지, 본인이 피해주택을 직접 매수하지 않았는지 서류로 확인합니다.
③ 공공임대주택 지원과 최소지원금은 함께 받을 수 없으므로 어느 쪽이 유리한지 접수 전에 LH와 지원센터 안내로 확인합니다.
(요약 박스이며 위 공식 자료를 묶은 것입니다. 개별 사건의 지급 여부를 대신 판단하지 않습니다.)

공식 자료·출처

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🌱 전세사기 최소보장제는 보증금의 3분의 1을 새로 얹어 주는 제도가 아니라, 이미 돌려받은 돈이 3분의 1에 모자랄 때 그 부족분을 채우는 제도입니다.
직접 매수와 선지급 수령은 신청을 막고, 시행 후 시작된 경매·공매에서 배당요구를 하지 않은 경우도 마찬가지이며, 최소지원금을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다.
이 글은 공개된 법령과 보도자료를 정리한 것이며 개별 사건의 지급 여부나 법률 판단을 대신하지 않습니다.
대표 이미지와 도식 배경은 AI로 생성한 이미지입니다.

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