세입자가 비밀번호를 안 줄 때, 집주인 대처 6단계

임대차 계약이 끝났는데 세입자가 연락 없이 짐만 빼고 현관 비밀번호를 알려 주지 않는 경우가 있습니다. 집주인은 집 상태를 확인하고 싶어 열쇠공을 부를지 고민하게 되고, 이때 가장 먼저 걸리는 것이 주거침입이 되는지입니다. 결론부터 말하면 문을 연 시점에 세입자의 점유가 남아 있었는지가 쟁점이 되고, 안전한 길은 기록을 쌓은 뒤 법원 절차로 집을 돌려받는 것입니다.

동아일보가 11월 1일 보도한 법률 기사에는 세입자가 소송 도중 몰래 짐을 뺐지만 카드키와 도어락 스마트패드를 돌려주지 않은 사례가 나옵니다. 그 사례를 출발점으로 형법과 민법, 민사집행법 조문과 대법원 판결을 직접 열어 보고, 집주인이 밟을 수 있는 순서를 단계별로 확인했습니다.

기사 내용과 제가 조문·판결에서 확인한 내용을 구분해 적었고, 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 점을 먼저 밝혀 둡니다.

짐을 뺐는데도 집을 돌려받은 것이 아닐 수 있습니까?

기사의 변호사는 짐을 모두 뺐더라도 세입자 쪽이 비밀번호를 쥐고 출입을 통제하고 있다면 점유를 계속하는 것으로 볼 여지가 크다고 설명했습니다. 실무에서는 열쇠나 비밀번호를 넘겨주는 것을 인도의 중요한 징표로 본다는 말도 전했습니다.

사례에서 집주인은 소송 중에 세입자가 이삿짐을 뺀 사실을 알게 되었지만 직접 문을 열지 않았습니다. 카드키와 스마트패드는 반환되지 않았고 집 안에 물건도 일부 남아 있었기 때문에, 집주인은 건물인도소송을 계속했고 법원은 인도 청구를 받아들였다고 합니다.

여기서 눈여겨볼 점은 집주인이 소유자였다는 사실이 아니라 집을 실제로 지배하는 사람이 누구였느냐였다는 것입니다. 이 구분이 뒤에 나오는 형사 문제와 보증금 문제를 모두 가릅니다.

집주인이 상황별로 문을 열어도 되는지 어떻게 나누어 볼 수 있습니까?

아래 표는 기사와 판결에서 확인한 내용을 바탕으로 제가 상황별로 묶어 본 것입니다. 법적 판단이 아니라 이해를 돕기 위한 정리이므로, 실제 사건은 변호사와 상담하시기 바랍니다.

표의 첫 두 줄이 같은 집인데도 결론이 갈리는 이유는 열쇠와 비밀번호를 누가 쥐고 있느냐 하나입니다. 세 번째 줄의 동의는 세입자가 직접 보낸 문자처럼 남는 기록이 있어야 의미가 있습니다.

열쇠공을 불러 열면 어떤 조문과 판결이 적용됩니까?

형법 제319조 제1항은 사람의 주거나 점유하는 방실에 침입한 사람을 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다고 정하고 있습니다. 대법원은 2021년 9월 9일 전원합의체 판결(2020도12630)에서 주거침입죄의 보호법익을 사실상 주거의 평온이라고 설명했습니다.

이 판결의 설명에 따르면 주거를 점유할 법적 권한이 없더라도 거주자가 누리는 사실적 지배와 관리 상태가 평온하게 유지되는 것을 보호합니다. 같은 판결에서 김재형 대법관은 별개의견으로 임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 살고 있는 집에 임대인이 침입하면 주거침입죄가 성립한다고 예를 들었는데, 이는 다수의견이 아니므로 결론으로 단정하지 않는 편이 정확합니다.

기사는 동의 없이 도어락을 열거나 바꾸면 사안에 따라 재물손괴 같은 문제도 거론될 수 있다고 전했습니다. 열쇠공을 부르는 행위 자체가 곧 유죄라는 뜻은 아니며, 문을 연 시점에 점유가 남아 있었는지가 핵심이라는 점은 앞의 표와 같습니다.

보증금은 얼마를 돌려주고 무엇을 공제합니까?

임대차가 끝나면 세입자는 집을 돌려주고 집주인은 밀린 월세 등을 뺀 나머지 보증금을 돌려줘야 하며, 두 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 대법원 판결들은 집주인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하지 않은 이상, 세입자가 계속 점유해도 불법점유라고 할 수 없다고 보았습니다.

기사 사례의 집주인은 밀린 월세 한 달분을 보증금에서 뺀 뒤 나머지를 세입자 명의 계좌로 돌려주었습니다. 반려동물로 훼손된 벽지와 돌려받지 못한 물품 비용은 인도소송에서 함께 다투지 않고, 집을 돌려받은 뒤 따로 정산하기로 했습니다.

아래 표는 정산 흐름을 이해하기 위해 제가 가정한 숫자로 계산한 예시입니다. 실제 공제 항목과 금액은 계약서와 영수증, 실제 발생한 내역을 기준으로 정해야 합니다.

벽지 훼손이나 남은 물품처럼 서로 다툴 여지가 있는 항목은 위 계산에 넣지 않고 집을 돌려받은 뒤 별도로 정산하는 방법이 기사 사례에 나옵니다. 이렇게 하면 인도소송의 쟁점을 줄일 수 있다는 점이 장점입니다.

지급 상대도 중요합니다. 세입자의 가족이나 지인이 보증금을 주면 비밀번호를 알려 주겠다고 나서더라도, 권한 없는 사람에게 준 돈은 변제 효력이 인정되지 않아 다시 지급할 위험이 있다고 기사는 설명했습니다. 대리인이라면 세입자 본인의 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.

보증금을 받는 쪽의 사정은 다를 수 있습니다. 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우는 전세사기 최소보장 지원 글에서 따로 다루었습니다.

집을 돌려받기까지 법원 절차는 어떤 순서로 진행합니까?

기사의 변호사는 세입자가 집을 돌려주지 않는다면 먼저 내용증명으로 보증금 반환 의사를 밝히고 인도를 요구할 수 있다고 설명했습니다. 점유가 다른 사람에게 넘어갈 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 신청하고, 이후 건물인도소송으로 판결을 받아 강제집행하는 절차를 검토할 수 있다고 했습니다.

1. 세입자가 출입에 동의했다면 문자 등으로 남겨 둡니다.
2. 동의가 불분명하면 내용증명으로 보증금 반환 의사를 밝히고 인도를 요구합니다.
3. 보증금에서 공제할 항목을 계산해 세입자 본인 명의 계좌로 줄 금액을 정합니다.
4. 세입자가 보증금을 받지 않거나 줄 상대를 알 수 없으면 변제공탁을 검토합니다.
5. 점유가 넘어갈 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 신청합니다.
6. 건물인도소송으로 판결을 받고 강제집행으로 집을 돌려받습니다.

변제공탁은 민법 제487조가 근거입니다. 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자가 변제의 목적물을 공탁해 그 채무를 면할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 공탁만으로 집이 자동으로 집주인에게 넘어오지는 않고, 보증금을 돌려줄 준비를 갖춘 뒤에도 세입자가 집을 넘기지 않으면 인도소송과 강제집행이 필요할 수 있다고 기사는 설명했습니다.

강제집행은 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 이루어집니다. 이 집행은 채권자나 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 하고, 집행 대상이 아닌 동산은 집행관이 제거해 채무자에게 인도하도록 정하고 있습니다.

점유가 길어졌을 때 월세 상당액을 어디까지 청구할 수 있는지도 짚어 둘 필요가 있습니다. 대법원 1995년 7월 25일 선고 95다14664 판결은 임대차가 끝난 뒤 건물을 계속 점유했더라도 본래 목적대로 사용하지 않아 실질적인 이득이 없다면 부당이득반환 의무가 성립하지 않는다고 보았습니다.

이 글에서 확인한 조문과 판결은 무엇입니까?

위 내용은 2026년 11월 1일에 확인한 대법원 2022다228667 판결, 대법원 2020도12630 전원합의체 판결, 국가법령정보센터 조문과 동아일보 11월 1일자 보도를 기준으로 했습니다. 확인하지 못한 것은 기사 속 사건의 판결문 원문과 개별 사건에서 법원이 열쇠공 개방을 어떻게 판단할지입니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하시기 바랍니다.